萬科A(000002)

事件：

萬科發(fā)布 2019 年一季度報。 2019 年一季度公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 483.7 億元，同比增長 56.9%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤 11.2億元，同比增長 25.2%。

點(diǎn)評：

業(yè)績高速增長， 毛利率持續(xù)走高， 各項(xiàng)費(fèi)用率均有所下降。 公司 2019 年一季度公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 483.7 億元，同比增長 56.9%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤 11.2 億元，同比增長25.2%， 營業(yè)收入的增長主要源于一季度公司房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模增加。 基于“收斂聚焦、鞏固提升基本盤” 的戰(zhàn)略方針，一季度公司各項(xiàng)費(fèi)用均有所下降， 毛利率 35%，同比增長 0.9%，銷售、管理費(fèi)用率分別額為 2.8%、 5.5%，同比分別下降 1.3%、 1.7%。

銷售放緩， 拿地謹(jǐn)慎。 公司 1-3 月累計實(shí)現(xiàn)銷售金額 1494億，同比下降 3.1%，累計實(shí)現(xiàn)銷售面積 925 萬平，同比下降 11.8%， 銷售均價 16159 元/平，比 18 年末提升7.5%。 公司堅持理性投資，在價格合理的前提下根據(jù)發(fā)展需要適時補(bǔ)充項(xiàng)目資源。一季度新增加開發(fā)項(xiàng)目 19 個，總規(guī)劃建筑面積 598.5 萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積 437.2萬平方米。 從區(qū)域上看， 公司在一、二、三四線城市的拿地金額占比分別為 36%、 61%和 3%， 精選布局核心城市，有望受益于一二線房地產(chǎn)市場回暖。 我們認(rèn)為公司現(xiàn)金充裕，下半年拿地有望增加。

已售未結(jié)資源充足，充分保障未來業(yè)績增長。 19 年一季度公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入 455.9 億元，同比上升 64.0%；由于銷售規(guī)模高于結(jié)算規(guī)模，已售未結(jié)金額達(dá) 5,863.5 億元，較18 年底增加 556.4 億元，覆蓋 18 年結(jié)算金額 2.06 倍，充分保障未來業(yè)績增長。

在手現(xiàn)金充足，杠桿率顯著低于全行業(yè)。 公司堅持現(xiàn)金為王， 2019 年一季度末在手資金 1432 億元。 凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為 44.74%、 2.04， 杠桿率顯著低于全行業(yè)。

融資成本優(yōu)勢明顯， 多元融資渠道開啟。 公司近期成功發(fā)行 2019 年第一期住房租賃專項(xiàng)公司債，利率 3.65%； 3月成功發(fā)行金額為 6 億美元的 5.25 年期中期票據(jù)，票面利率僅為 4.2%， 公司低成本融資優(yōu)勢突出。此外 4 月4 日公司以每股 29.8 港幣成功配售 H 股 2.6 億股獲得78.1 億港元，融資渠道多元化。

投資建議： 公司已售未結(jié)資源充足，產(chǎn)品質(zhì)量高，絕大部分土儲布局在核心一二線城市，受益于一二線城市銷售回暖，我們預(yù)測公司全年銷售額有望突破 6600 億元。 在“因城施策”逐步推進(jìn)、房企融資環(huán)境尚未出現(xiàn)明顯改善的環(huán)境下，公司作為龍頭房企，經(jīng)營和融資優(yōu)勢有望進(jìn)一步凸顯。

風(fēng)險提示： 1.房貸利率上升風(fēng)險:2.房企融資成本上升風(fēng)險;3.銷售增速不及預(yù)期。