電子城(600658)

投資要點：

事件：公司發(fā)布2018年年度報告，公司2018年實現營業(yè)收入22.3億元，同比增長4.7%，實現歸屬母公司股東的凈利潤4.1億元，同比下降19.4%。

營收持續(xù)穩(wěn)健，地產業(yè)務毛利率仍處高位。2018年公司房地產業(yè)務毛利率達64.5%，同比增長2.6%，持續(xù)維持在高位水平。分產品來看，地產銷售毛利率高達73.7%，成為支撐公司高毛利的主要力量。新型科技服務受前期投入費用較高的原因，營業(yè)成本增幅明顯，毛利率同比下滑13.0%。分地區(qū)來看，北京地區(qū)的營收和毛利優(yōu)勢依然明顯，在總體營收中的貢獻占84%，毛利率達72.3%；天津地區(qū)發(fā)力明顯，受益于北京業(yè)務的輻射效應與大客戶營銷策略，營收同比增長477.5%。

土地儲備資源豐厚，支撐未來業(yè)績增長。2018年公司實現地產銷售收入17.4億元，同比增長3.6%，銷售面積16.1萬方，同比增長11.8%。公司2018年完成開發(fā)投資額47.4億元，新增土儲75.7萬方，拿地態(tài)勢積極。伴隨著土地儲備擴張，公司土地資源支付現金增加，經營性現金流下滑明顯，下降幅度達855%。考慮到未來公司豐裕的土儲與可售土地資源，未來現金流或將得以改善。

科技服務轉型深入，融資能力同步增強。公司專注科技產業(yè)園區(qū)的開發(fā)、運營和服務，積極推進“產城一體化”和科技教育業(yè)務，成為公司新的經營亮點。2018年公司實現開復工面積91.2萬方，電子城園區(qū)增量效果顯著。同時，免稅政策的推出降低公司的經營成本，政府扶持政策力度加大，當年新增補助金額達0.7億元。融資方面，公司相繼完成“國金-電子物業(yè)租金資產支持專項計劃”、中期票據發(fā)行，廈門電子城項目取得3億元的銀行授信額度，有效滿足了公司的資金需求，鞏固項目建設成果。

持續(xù)推進全國化戰(zhàn)略布局，積極發(fā)揮協(xié)同效應。公司不斷落實“立足北京、輻射全國”的發(fā)展戰(zhàn)略，在有序推動北京區(qū)域創(chuàng)新產業(yè)園區(qū)建設的同時，積極推進天津、廈門、昆明、南京、朔州等地電子城項目，拓展優(yōu)質物業(yè)資源，完善華北、華南、西南、華東區(qū)域布局，2018年“電子城南京國際數碼港”項目取得實質性進展，為公司培育新的利潤增長點。

盈利預測與投資評級：我們上調公司業(yè)績預期，預計公司2019年-2021年實現營業(yè)收入分別為47.0億元、65.3億元、86.7億元；歸母凈利潤分別為7.6億元、12.6億元和15.8億元；EPS分別為0.68元、1.13元和1.41元，對應PE分別為8.7X、5.2X和4.1X。維持“推薦”評級。

風險提示：1、科技服務業(yè)務盈利不及預期；2、經營現金流持續(xù)趨于緊張。